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未知 2019-09-18 12:48
法拍影子库存创新高 美房市暗潮汹涌

【小小弟3月16日讯】(小小弟记者张东光编译) 标准普尔(Standard & Poor’s)席勒(Case-Shiller)房价指数显示,由于法拍屋问市减少,去年12月美国房价稍有反弹。但房市专家却认为,美国房贷户违约持续增加,目前已有500~700万户达法拍标准的“影子库存”(shadow inventory)扣在银行手中,等待时机抛售,加上1,100万房贷户目前已屋不抵债(underwater),房市表面看似平静无波,实则暗潮汹涌、潜藏危机。

据《华盛顿邮报》近日报导,摩根大通2月份的报告显示,该银行法拍屋的数量在2008年中达到高峰,随后下滑,但预估今年将倍增至45,000户。标准普尔执行董事魏斯特贝克估计,需要33个月的时间才足以去化美国的“法拍影子库存”。

房产研究网站RealtyTrac发言人认为,2月份银行收回的房产(banks repossessed)较前月减少,但房贷户违约持续增加,导致潜在的影子法拍库存持续堆高。他说:“看看这些数字,我们将可预期此时银行持有相当大比例的法拍房产。”“影子市场”(shadow market)正好说明目前房贷违约与法拍屋之间持续性的落差。

据报导,2008年金融风暴时,房贷违约户以次级房贷为主。而房价下跌至今,过去银行认为放款安全、稍为优质的房贷户,由于持续失业与不景气,反成三个月以上未缴款的违约86luck.com导航,给您提供推荐最好的网络娱乐平台!主流,占违约比重高达75%。

为了防止美国法拍潮蔓延,某些地方的首长甚至还一度拒发法拍通知。2008年马里兰州则立法,将法拍程序由15天延展为135天,希望迫使银行多与房贷户协调,以减缓法拍的压力。

该州法拍屋虽于2008年短暂减少,但随后开始激增,2009年第四季法拍数量较前年同期增加近1倍,先前的延展命令仅达到延缓的效果,并未根本解决法拍的问题。此外,该州房市成交量近期虽有增加,但房价依然不能止跌,显示法拍影子库存的冲击仍持续发酵中。

根据美国房产经纪人协会资料,1月份法拍屋占成交量仅38%,较2009年3月份的高峰49%大幅降低,也让余屋库存降至7.8个月,接近正常水位,也较2008年7月的高峰11个月大幅下降。只是,法拍成交比例下降,银行因为不愿贱价抛售,手上握有的影子库存却大量增加。

然而,各地区影子库存的多寡也有很大的落差。约翰本斯(John Burns)房产顾问公司估计,今年华盛顿地区将有67,000户法拍屋问世,11个月之后才能消化完毕,但是房市受创最深的佛州奥兰多(Orlando)与迈阿密,法拍库存可能要2年才得以消化。摩根大通也估计,2012年底前凤凰城39~50%的屋主将面临法拍,洛杉矶28%的屋主也将面临相同的命运。

为了去化手中的影子库存,花旗银行目前正进行一项短卖(short sales) 试验,允许违约的房贷户6个月免费居住,但前提是要维护好屋况,以便将来卖个好价。

花旗房屋贷款公司执行长达斯表示:“我们预期16至18个月后,法拍屋供过于求将出现。我们必须提前因应。”并认为“这样的短卖试验将有助于房价的维护,也可让违约客户的心情稍为平静一些。”
(http://www.dajiyuan.com)